Die Eröffnung der neuen „Dünenwelten“ im Grömitzer Dünenpark am 2. Oktober 2026 ist mehr als eine touristische Nachricht. Das Projekt zeigt anschaulich, wie eng an der Ostseeküste Bauleitplanung, Baugenehmigung, Erschließung und Küstenschutz ineinandergreifen. Nach Angaben des Betreibers entstehen unmittelbar am Dünenpark unter anderem ein rund 1.000 Quadratmeter großer Indoor-Spielbereich, vier Bowlingbahnen, Veranstaltungsräume und Gastronomie. Auch der NDR berichtete Mitte September über das kurz vor der Fertigstellung stehende Freizeitzentrum in Strandlage.
Gerade für Eigentümer, Projektentwickler und Gewerbetreibende in Grömitz, Dahme, Kellenhusen, Neustadt in Holstein oder auf Fehmarn lohnt sich ein Blick auf die baurechtliche Entwicklung des Projekts. Denn eine attraktive Küstenlage bedeutet nicht automatisch, dass ein Grundstück beliebig bebaut oder genutzt werden kann. Entscheidend ist zunächst, welche planungsrechtlichen Vorgaben für das konkrete Grundstück gelten.
Der Bebauungsplan als rechtlicher Ausgangspunkt
Beim Dünenpark ist dieser Zusammenhang besonders deutlich. Das offizielle Bautagebuch des Tourismus-Service Grömitz dokumentiert, dass der Bebauungsplan für das Areal im Februar 2018 Rechtskraft erlangte. Der Tourismus-Service beschreibt diesen Schritt selbst als den Zeitpunkt, ab dem feststand, was auf dem Dünenpark-Areal tatsächlich gebaut werden durfte.
Das entspricht der Systematik des Baugesetzbuchs. Nach § 8 Abs. 1 BauGB enthält der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB vor, ist ein Vorhaben grundsätzlich zulässig, wenn es den maßgeblichen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Für private Bauherren bedeutet das: Nicht die allgemeine touristische Prägung eines Ortes entscheidet darüber, ob beispielsweise eine Erweiterung, ein Neubau oder eine bestimmte gewerbliche beziehungsweise touristische Nutzung zulässig ist. Maßgeblich sind die für das Grundstück geltenden planungsrechtlichen Vorgaben und gegebenenfalls weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen. Die Verwaltungsgemeinschaft Grömitz stellt deshalb für Grömitz ebenso wie für Dahme und Kellenhusen die rechtskräftigen beziehungsweise wirksamen Bauleitpläne online zur Recherche bereit.
Bebauungsplan und Baugenehmigung sind nicht dasselbe
Die Chronologie in Grömitz macht zugleich deutlich, dass ein rechtskräftiger Bebauungsplan nicht mit einer Baugenehmigung gleichzusetzen ist. Obwohl die planungsrechtliche Grundlage für das Areal bereits 2018 bestand, vermerkt das Bautagebuch erst für August 2023, dass die Baugenehmigung für die Dünenwelten erteilt worden war. In den Jahren danach folgten die eigentlichen Bau- und Ausbauarbeiten. Noch im Frühjahr und Sommer 2026 wurden Spielgeräte, Haustechnik, Fassaden- und Außenbereiche fertiggestellt.
Die Unterscheidung ist für Bauvorhaben wesentlich: Der Bebauungsplan beantwortet zentrale Fragen der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Das konkrete Bauvorhaben muss darüber hinaus die einschlägigen bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen.
Küstennähe schafft zusätzliche Prüfungsfelder
An der Ostsee kommt die besondere Lage hinzu. Der Landesbetrieb für Küstenschutz, Nationalpark und Meeresschutz Schleswig-Holstein (LKN.SH) ist als Küstenschutzbehörde für die Aufsicht und Zulassung von Baumaßnahmen und Nutzungen an den Küsten von Nord- und Ostsee, an der Schlei sowie an der zweiten Deichlinie zuständig. Ob und welche küstenschutzrechtlichen Anforderungen bei einem konkreten Bauvorhaben eingreifen, muss anhand seiner Lage und Ausgestaltung geprüft werden.
Wie konkret Naturgefahren in erster Küstenlage werden können, zeigt ebenfalls das Grömitzer Bautagebuch. Dort ist dokumentiert, dass die Sturmflut vom 20. Oktober 2023 den Weg zur kleinen Seebrücke vollständig wegspülte. Im Frühjahr 2024 wurde der Weg wiederhergestellt; zugleich wurden Dünen im Strandbereich aufgeschüttet beziehungsweise bepflanzt und mit Sandfangzäunen geschützt.
Solche tatsächlichen Rahmenbedingungen ersetzen keine juristische Einzelfallprüfung. Sie zeigen aber, weshalb bei Projekten am Meer Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Küstenschutz und technische Planung frühzeitig gemeinsam betrachtet werden sollten.
Was Bauherren an der Lübecker Bucht daraus mitnehmen können
Vorhaben in Küstenorten sollten deshalb nicht allein nach architektonischer Machbarkeit oder wirtschaftlicher Attraktivität beurteilt werden. Am Anfang sollte die planungsrechtliche Bestandsaufnahme stehen: Welcher Bebauungsplan gilt? Welche Art und welches Maß der baulichen Nutzung sind vorgesehen? Wo liegen die überbaubaren Grundstücksflächen? Ist die Erschließung gesichert? Passt die geplante Nutzung zu den Festsetzungen? Gerade diese Kriterien sind für die Zulässigkeit im qualifiziert beplanten Bereich nach § 30 BauGB von zentraler Bedeutung.
Die Grömitzer Dünenwelten sind dafür ein aktuelles Anschauungsbeispiel. Vom rechtskräftigen Bebauungsplan im Jahr 2018 über die dokumentierte Baugenehmigung 2023 bis zur angekündigten Eröffnung am 2. Oktober 2026 liegt ein langer Projektweg.
Für Bauherren und Investoren an der Ostseeküste lautet die praktische Lehre: Je attraktiver und sensibler die Lage, desto wichtiger ist eine frühe, grundstücksbezogene Prüfung des Baurechts. Insbesondere bei Neubauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen kann eine Prüfung vor wirtschaftlich weitreichenden Entscheidungen helfen, planungs- und genehmigungsrechtliche Risiken rechtzeitig zu erkennen.
Hinweis: Der Beitrag stellt allgemeine Informationen zum öffentlichen Baurecht dar und ersetzt keine Prüfung des konkreten Grundstücks oder Vorhabens.